Главная » Особенности уплаты налога

Особенности уплаты налога от продажи жилых домов, квартир, комнат, земельных участков

В преддверии окончания срока отчета за предыдущий год по доходам от продажи жилых домов, квартир, комнат, дач, земельных участков к нам поступает много вопросов по этой теме. В этой статье я попытаюсь обобщить ответы на некоторые из них.

Доходы физических лиц после продажи указанных объектов недвижимости облагаются по ставке 13%. Статья 220 Налогового Кодекса предоставляет налогоплательщикам налоговые вычеты после продажи указанного имущества.

По общему правилу срок нахождения имущества в собственности определяется по дате регистрации права, указанной в Свидетельстве о регистрации. Существуют четыре исключения из этого правила: а) при наследовании имущества срок исчисляется с момента принятия наследства; б) в кооперативных квартирах – с момента выплаты пая; в) при перераспределении долей между участниками долевой собственности, в том числе при наследовании доли другими участниками долевой собственности, указанный срок исчисляется с момента первого приобретения таким участником своей доли; д) после регистрации ранее возникшего права.

Доходы от продажи имущества, находившегося к моменту продажи в собственности налогоплательщика более трех лет, освобождаются от уплаты налога. Налоговую декларацию после продажи такого имущества предоставлять не требуется.

После продажи имущества, находившегося в собственности менее трех лет налогоплательщик имеет право на налоговый вычет в размере 1 млн. рублей, либо в суммах затрат, произведенных на приобретение (строительство) этого имущества, включая суммы процентов по ипотечным кредитам банкам. Чтобы получить вычет налогоплательщик обязан в срок до 30 апреля 2012 года предоставить в налоговую инспекцию по месту жительства налоговую декларацию за 2011 год.

Один раз в жизни каждый гражданин России имеет право на получение налогового вычета, связанного с приобретением (строительством) жилого дома, квартиры, комнаты в размере стоимости приобретенного имущества, но не более двух млн. рублей. Практически это означает, что налогоплательщик имеет право вернуть ранее уплаченный подоходный налог в размере до 260 тыс. рублей, либо получить освобождение от будущей уплаты подоходного налога в пределах той же суммы. Возможен комбинированный вариант: при возврате налога в сумме менее 260 тыс. рублей, остаток может быть перенесен на будущие периоды.

Для более наглядного представления о том, как исчисляются налоги, предлагаю рассмотреть некоторые примеры.

Пример 1. Гражданин А в 2010 году получил в наследство квартиру после умершего в том же году отца и продал ее в 2011 году за 5 млн. рублей. Квартира находилась в собственности менее 3-х лет, значит, налог, подлежащий уплате, составит:

(5000000 – 1000000) * 0.13 = 520000 рублей.

Пример 2. Гражданин А в 2009 году получил в наследство квартиру после умершего в 2008 году отца и продал ее в 2011 году за 5 млн. рублей. Нахождение в собственности квартиры в данном случае определяется датой смерти отца. Если с момента смерти до даты регистрации перехода права по договору купли-продажи прошло более трех лет, то А освобождается от уплаты налога.

Пример 3. Сестры А и Б получили по наследству в равных долях комнату после смерти матери в 2011 году. В том же году продали ее за 1 млн. 800 тыс. рублей. Налог рассчитывается так:

(1800000 – 1000000) * 0.13 = 104000 рублей.

Каждая должна будет заплатить по 52000 рублей, так как их доли были равными. Если бы доли не были равны, то налог, подлежащий уплате каждой, будет пропорционален долям.

Пример 4. Квартира находилась в общей собственности (долевой или совместной) гражданки А и ее матери более трех лет. Мать умерла в 2011 году. В том же году дочь оформила наследство на долю матери и продала квартиру за 8 млн. рублей.

Несмотря на то, что новое Свидетельство дочери на квартиру было оформлено в 2011 году, налог платить не придется, так как изменение доли собственника не прерывает течения срока владения квартирой.

Пример 5. Гражданин А купил квартиру в 2010 году за 9 млн. рублей и продал ее в 2011 году за 10 млн. рублей. Налог, подлежащий уплате, составит:

(10000000 – 9000000)*0.13=130000 рублей.

Пример 6. Гражданин А построил жилой дом, затратив на его строительство 2 млн. рублей и получил Свидетельство о собственности в 2010 году. В 2011 году он продал этот дом за 5 млн. рублей и купил квартиру за 6 млн. рублей. Ранее А налоговым вычетом связанным с приобретением (строительством) жилья не пользовался. Налог после этих операций составит:

(5000000 – 2000000 – 2000000) * 0.13 = 130000 рублей,

где 5000000 - продажная цена дома, 2000000 – затраты на постройку, 2000000 – вычет на приобретение квартиры в том же налоговом периоде.

Пример 7. Гражданин А имел в собственности земельный участок более 3-х лет. В 2010 году он получил свидетельство на дом, построенный им на этом участке. Стоимость строительства составила 3 млн. рублей. В 2011 году он продал дом с участком за 10 млн. рублей, при этом в договоре цена участка составляет 6 млн. рублей, цена дома – 5 млн. рублей. Поскольку земельный участок находился в собственности более 3-х лет, налог, подлежащий уплате, после такой продажи составит:

(5000000 – 3000000) * 0.13 = 260000 рублей.

Безусловно, приведенные примеры не охватывают все возможные варианты, которые могут возникнуть в реальной жизни. По мере поступления новых вопросов мы постараемся пополнять список примеров с комментариями к ним. Надеемся, что эта статья поможет многим разобраться в особенностях уплаты налога и правильно спланировать свои будущие операции с недвижимым имуществом.

Специалисты компании Камп Право всегда готовы оказать действенную помощь в вопросах налоговых платежей. Консультации по этим вопросам проводит юрист компании Степанов Алексей.
Тел. (495) 665 – 7777 e-mail: pravo@kamp.ru